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Das kleine Einmaleins des Mietvertrages
20.03.2000 - Eine Agentur löst sich auf, will sich räumlich verändern und vergrößern. Aber da war doch noch etwas? Da haben wir doch seinerzeit irgendeinen Mietvertrag unterschrieben. Was steht da eigentlich drin?
Anlässlich solcher Begebenheiten wird häufig zum ersten Mal intensiv der Mietvertrag durchgelesen. Und das Entsetzen ist groß, welche unmöglichen Klauseln sich in den meist vorgedruckten Gewerberaummietverträgen verbergen. Um solche Überraschungen zu vermeiden, möchten wir Ihnen einige Regeln des Gewerbemietraumrechtes beispielhaft erläutern:
Regel Nr. 1:
Der Vertrag ist Gesetz Während Sie im Wohnraummietrecht zunächst bedenkenlos alle auch noch so übervorteilende Klauseln im Vertrauen darauf unterschreiben können, dass bei späteren Auseinandersetzungen viele der Klauseln nach dem Gesetz nichtig sind, sind die Gerichte bei der Überprüfung von Gewerberaumverträgen sehr zurückhaltend. Die Gerichte gehen davon aus, dass sich bei Mietvertragsunterzeichnung zwei Geschäftsleute gegenüber stehen, die bindende Vereinbarungen treffen, die einzuhalten sind. Deshalb wurden nur in relativ wenigen Fällen Klauseln aus Gewerbemietraumverträgen für unzulässig erklärt. Die entscheidenden Weichenstellungen werden also bereits beim Abschluss des Mietvertrages gestellt. Die bei den Verhandlungen aufgewandte Sorgfalt zahlt sich also später im Streitfall aus.
Regel Nr. 2:
Die vereinbarte Vertragslaufzeit ist bindend Häufig werden im Mieter- wie auch im Vermieterinteresse Laufzeiten des Mietvertrages, nicht selten über fünf oder zehn Jahre, vereinbart. Für den Vermieter bedeutet dies, dass - abgesehen von fristlosen Kündigungsgründen wie der groben Verletzung von Mieterpflichten - eine Kündigung vor Ablauf der Mietzeit ausgeschlossen ist. Allerdings gilt die vereinbarte Mietdauer auch für den Mieter als bindend.
Möchte er sich räumlich verändern, so kann er dies nur im Einvernehmen mit dem Vermieter oder nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit. Das Einverständnis zur vorzeitigen Vertragsauflösung lässt sich der Vermieter - wenn überhaupt - zumeist mit mehreren zehntausend Mark bezahlen. Auch die Untervermietung führt nicht ohne weiteres zur Lösung. Zum einen setzt die Untervermietung das Einverständnis des Vermieters voraus, das er je nach Ausgestaltung der entsprechenden Mietvertragsklauseln verweigern und von Bedingungen abhängig machen kann.
Zum anderen bleibt der Mieter grundsätzlich hinsichtlich sämtlicher sich aus dem Vertrag ergebender Pflichten in der Verantwortung. Zahlt der Untermieter nicht oder nicht pünktlich die Miete, stört er den Hausfrieden, beschädigt die Mietsache oder nimmt Veränderungen an den Räumen vor, bleibt letztlich immer der Mieter dem Vermieter gegenüber verantwortlich. Der Mieter trägt also im Falle der Untervermietung ein erhebliches Risiko.
Eine vorzeitige Auflösung des Mietvertrages ist möglich, wenn der Vermieter ohne erheblichen Grund die Untervermieterlaubnis verweigert. In diesem Fall kann der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Aber auch in diesem Fall kann man vieles falsch machen. Die schlechteste Idee der vorzeitigen Beendigung des Mietvertrages ist, die Mietzahlungen einzustellen, um den Vermieter zur fristlosen Kündigung zu bewegen. Zwar führt die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges zur vorzeitigen Auflösung des Mietverhältnisses. Durch die unterlassenen Zahlungen macht sich der Mieter jedoch schadenersatzpflichtig, im schlimmsten Fall in Höhe des Mietzinses für die gesamte restliche Vertragslaufzeit. Bevor man daher einen Mietvertrag unterschreibt, sollte man sich sehr genau informieren, was man unterschreibt bzw. unterschrieben hat und welche rechtlichen Möglichkeiten und Konsequenzen sich daraus ergeben.
Thomas Rieche ist Sozius der Hamburger Kanzlei Reuther & Schaefer, Tel. 0 40/38 60 85-0
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