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Das kleine Zweimalzwei des Mietvertrages
18.04.2000 - Der Mieter, der an einer langfristigen Standortsicherung interessiert ist, lässt sich häufig eine Verlängerungsoption einräumen.
Von Thomas Rieche
Die Optionsausübung ist ein einseitiges Recht des Mieters, gegen das sich der Vermieter nicht wehren kann. Übt der Mieter das Optionsrecht aus, verlängert sich der Vertrag automatisch um die im Mietvertrag festgehaltene Mietdauer. Zu welchen Bedingungen setzt sich der Mietvertrag fort? Soweit das Optionsrecht nicht mit gesonderten Bedingungen, wie einem erhöhtem Mietzins oder entsprechenden Verhandlungsklauseln gekoppelt ist, setzt sich das Mietverhältnis zu den unveränderten Bedingungen fort. Da es sich um ein einseitiges Recht des Mieters handelt, kann sich der Vermieter hiergegen nicht wehren, die Annahme der Option also auch nicht von einer Mieterhöhung abhängig machen.
Der vorausschauende Vermieter wird daher die Optionsausübung mit einer vorher vereinbarten Mietsteigerung koppeln. Der geschickte Mieter wird in Zeiten des massenweisen Büroleerstandes aber auch das Interesse des Vermieters an einer kontinuierlichen Vermietung zu nutzen wissen. Ein weiterer kosten- und streitintensiver Aspekt ist der Übergabe- bzw. der Rückgabezustand der Räume, wobei die wesentlichen Weichenstellungen wiederum vor Vertragsschluss gesetzt werden.
Zunächst stellt sich die Frage, ob die Räumlichkeiten im komplett renovierten oder unrenovierten Zustand übernommen werden. Wer trägt die Kosten für besondere Ausstattungswünsche des Mieters, die sich vor Mietzeitbeginn oder während der Mietzeit ergeben? In welchem Zustand müssen die Räume nach vielleicht fünf oder zehn Jahren Mietzeit wieder zurückgegeben werden? Hier können Fehler teuer werden. Der Vermieter wird den Anspruch erheben, die Räume in einem ordnungsgemäßen Zustand zurückzuerhalten. Dieser Anspruch kann unangemessen sein, wenn der Mieter die Anfangsrenovierung vorgenommen hat. Hat er sich allerdings zur Endrenovierung schriftlich verpflichtet, ist diese Verpflichtung bindend.
Ein weiterer erheblicher finanzieller Aspekt ergibt sich aus der Frage der Abgeltung teurer und aufwendiger Veränderungen und Verbesserungen der Mieträume durch den Mieter. Ein- und Umbauten bedürfen der schriftlichen Zustimmung des Vermieters. Bei dieser Zustimmungserklärung sollte jedoch das Verbleiben oder Nichtverbleiben sowie die etwaige Entschädigung, die der Mieter nach Vertragsende beanspruchen kann, geregelt werden, denn ansonsten begibt er sich rechtlos in die Hände des Vermieters. Zwar sehen die mietvertraglichen Regelungen ein Entschädigungsrecht nach Zeitwert für diese Verbesserungen der Mieträume vor, jedoch nur in dem Fall, in dem der Vermieter die Übernahme der Einbauten erklärt.
Verweigert der Vermieter die Übernahme, kann er die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangen. Auch dies ist sein gutes Recht. Um sich die wertverbessernden Einbauten des Mieters entschädigungslos einverleiben zu können, beanspruchen Vermieter häufig die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes - und stellen dann anheim, gegen entschädigungslose Überlassung der Einbauten, von dieser Forderung Abstand zu nehmen. So bleibt dem Mieter häufig nichts anderes übrig, als auf seinen Entschädigungsanspruch zu verzichten, wenn er nicht die erheblichen Rückbaukosten übernehmen will.
Thomas Rieche ist Sozius der Hamburger Kanzlei Reuther & Schaefer
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